Vender por debajo del valor catastral. ¿Es legal?
A veces, deshacerse de una vivienda heredada o de un inmueble no rentable es una necesidad. En estos casos, muchos se plantean vender por debajo del valor catastral aunque sepan que van a perder un dinero.
Sin embargo, más allá de si se puede vender por debajo del valor catastral un piso a efectos legales, deberíamos hablar de la conveniencia o no de dicha operación y sobre las implicaciones que tiene a nivel fiscal, tanto para quien compra como para quien vende.
Contenidos
¿Qué es el valor catastral de un inmueble?
El valor catastral es un valor administrativo determinado de forma unilateral por la Administración. Este se establece acorde a los datos obrantes sobre un inmueble en el Catastro local en función del valor del suelo y del valor de la construcción, según el precio de los módulos básicos de suelo y módulos básicos de construcción, respectivamente.
El valor de estos módulos se argumenta en función de la división territorial del Municipio donde está ubicada la vivienda y según un catálogo de tipologías constructivas.
A efectos fiscales, ¿para qué sirve?
A efectos fiscales, el valor catastral sirve como referencia para calcular determinados impuestos como el IBI, la renta o rendimiento inmobiliario en el IRPF. También sirve como referencia para determinar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
¿Se puede vender un piso por debajo de su valor catastral? ¿Es legal?
La crisis ha provocado que muchos particulares y empresas se vean obligados a vender sus fincas por un valor inferior al de su adquisición. A efectos legales, nuestro Derecho Civil contempla el principio de autonomía de la voluntad por ambas partes. Por lo que, si dos particulares negocian la venta de un inmueble por debajo de su valor catastral, ésta puede hacerse sin ningún problema.
Aún así, y aunque el vendedor sea libre de vender su inmueble al precio que considere oportuno, es necesario declarar la compra-venta por el valor mínimo fiscal que marca la Comunidad Autónoma en cuestión. De no hacerlo así, el vendedor podría enfrentarse a un procedimiento judicial para acreditar que el valor dado por la Administración a dicho inmueble resulta excesivo.
Sabiendo esto, ¿se puede vender por debajo del valor catastral? La respuesta es que sí, aunque siempre dentro de unos límites.
¿Qué consecuencias fiscales tiene vender una casa por debajo de su valor catastral?
Aunque se puede vender un piso por debajo del valor catastral, hacerlo tiene ciertas consecuencias fiscales que afectan a la parte compradora, fundamentalmente.
Por parte del comprador
En este caso, la Agencia Tributaria puede efectuar una comprobación de los valores que figuran en los registros oficiales y aplicar unos coeficientes multiplicadores o correctores regulados por cada legislación autonómica. Este supuesto está contemplado en el Artículo 57 de la Ley General Tributaria y, la comprobación, puede hacerse durante los cuatro años siguientes a la fecha de la compra-venta.
Así, en caso de vender una casa por debajo del valor catastral, la parte compradora se verá obligada a abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por el importe que resulte de la diferencia entre el valor de venta de la casa declarado y el valor catastral comprobado.
Por parte del vendedor
La parte vendedora, por su parte, debe declarar en su IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), y en forma de plusvalía, el valor más elevado que haya sido comprobado por parte de Hacienda. Para esta parte, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble tributará por diferencia entre transmisión y adquisición. En caso de no ser residente, puedes encontrar aquí más información sobre quién pagaría la plusvalía municipal
¿Se puede vender un piso por debajo del valor catastral y no abonar el ITP?
Una vez la Administración haya realizado las comprobaciones oportunas y gire al comprador la nueva liquidación del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), acorde con el valor catastral del inmueble, este tiene dos opciones:
- Aceptar la cifra y abonar la diferencia correspondiente.
- Solicitar, durante los 10 días siguientes, la apertura de un expediente de tasación pericial. El objetivo es defender que el valor real del inmueble adquirido es inferior al que la Administración fijó según el Catastro local.
¿Qué ocurre si no se está de acuerdo con el ITP?
En el segundo caso, será el comprador quien lleve a su propio perito para establecer el precio de la vivienda:
- Si este difiere en más de un 10% el valor fijado por la Administración, se procederá a solicitar, de forma automática, una tercera evaluación que será vinculante para ambas partes.
- Si la diferencia es menor al 10%, el valor dado por el perito particular será vinculante para la Administración con las consecuencias que esto implique a la hora de abonar el ITP.
Como conclusión, podemos decir que se puede vender por debajo del valor catastral, aunque hacerlo tiene consecuencias a nivel fiscal. En todo caso, esto depende de la diferencia entre el valor catastral y valor de venta. Puedes saber más sobre la nueva sentencia de plusvalía municipal en este enlace.
Jonas
27/12/2018 at 13:10Hola hace unos diez años compré una parcela rústica a medias con otra persona la dividimos 5000 mtrs en parcelas de 1000 el catastro a una casa con piscina que hice le a dado un valor de construcción de unos 50000 euros la vendo por su valor catastral alguien podría decirme cuanto le pagaría a hacienda si la compra de la tierra fue de 6000 euros? Gracias
Salva
28/10/2018 at 16:01Hola
Me gustaría comprar una vivienda y el comprcomprador me la vende por la mitad del valor catastral de este año
Es mejor pagar la posible multa y a cuanto ascendería o reclamar la más que comprobada excesivo valor catastral de la vivienda . Gracias
Patricia
25/10/2018 at 11:37Buenos días,
Me encuentro en esa situación; el importe de mi compraventa es el resultado de una quita del banco del vendedor y es menor que el precio de Hacienda. Si me llegase la reclamación, podría justificarlo con algún documento de la quita del banco o por otro método? Gracias
Juan Bautista March Tarazona
22/10/2018 at 11:33Puedo vender una vivienda por debajo del valor catastral? Y qué pasa si en la conselleria de Hacienda el valor es superior al valor catastral habría que pagar mucho a impuestos por parte de la parte vendedora?
oscar
12/10/2018 at 00:50Hola, buenas tardes. Enhorabuena por la claridad del artículo.. Me gustaría hacerles una pregunta:
Herede un piso y lo he declarado en el impuesto de sucesiones más bajo de lo que lo valora Castilla La Mancha en su página web de valoración de bienes urbanos, pero no por debajo del valor catastral. Yo como vendedor si lo vendo por debajo de la valoración que hace la pagina web, pero no por debajo del valor catastral… tendré que pagar en el IRPF…. que porcentaje??
Gracias y un saludo
Rosa
27/09/2018 at 17:16Hemos heredado un inmueble mi hermana y yo.El inmueble es un sótano que por catastro esta valorado en 18.000 euros, pero su valor real es infinitamente inferior. 3.500 euros es lo máximo que nos ofrecen., tenemos ganas de deshacernos de semejante joya, pero no sabemos lo que nos puede suponer.A parte de lo que nos cobre la inmobiliaria, tendríamos mas gastos ?
En la declaración de la renta mi patrimonio sumaria 9.000 euros mas ? y el de mi hermana lo mismo.
Que podríamos hacer?
Este caso es en de la comunidad autónoma del país vasco, Bizkaia concreta mente.
luis
18/09/2018 at 19:45Hola, quiero vender una parcela urbanizable en colmenar de oreja por 15000e, la parcela me costó 30000 en el 2007,la tengo a nombre de empresa, podría venderla a ese precio?
Carlos
31/08/2018 at 12:24Hola, voy a vender un inmueble por debajo del precio catastral, como puedo saber cual es el mínimo precio que puedo venderlo?
Tendré que pagar algún impuesto por venderlo tan barato?
Gracias
Eulogio
18/08/2018 at 16:29No hay poco ladrón en la administración? hijos de puta. No paran de meter la mano. Habría que denunciarlos al Tribunal de la haya o el Tribunal europeo y con efecto retroactivo y así arruinar a los Ayuntamientos y que sean Alcaldes verdaderos gestores no cabezas huecas sociopatas.
Hector
20/07/2018 at 20:12Hola, voy a vender un piso por un valor de 70.000eur y está tasado en 90.000eur.
Aún así tendría que pagar a Hacienda el 21%?
RAQUEL
03/07/2018 at 12:13voy a vender mi casa pero en las escrituras pone menos metros que los que hay en realidad , el comprador me dice que arregle la situacion, pero el catrastro es correcto, que debo hacer??
Gracias de antemano
saludos cordiales
welegal.es
09/07/2018 at 16:55Hola Raquel, la verdad es que en este caso lo mejor es que preguntes en el catastro y comentes allí la situación y si eso es así, el comprador debe aceptar lo que pone en las medidas oficiales. Un saludo.
Francisco
30/06/2018 at 12:28Mi pregunta es la siguiente:
Vendi mi vivienda habitual por debajo del valor de mercado y tengo intención de reinvertir el importe en la compra de otra vivienda, que será mi vivienda habitual, para libertar e de pagar el impuesto derivado del incremento patrimonial, el tema es: para calcular la plusvalía tengo claro que tengo que restar el valor de mercado del precio de adquisición, pero ¿la reinversion para llegar al 100% de liberación es del importe de venta o el valor de mercado?.
Gracias y un saludo.
welegal.es
09/07/2018 at 16:53Hola, en este caso habría que fijarse en el valor de mercado. Un saludo Francisco.
Antonio
22/06/2018 at 05:57Mi pregunta es voy a comprar un terreno pro indivisó a una sociedad S.L, mi pregunta es si tendría que pagar el iva o itp.
Y para escriturar en notaría podría escriturar en menos del valor catastral.
welegal.es
22/06/2018 at 11:38Hola Antonio, cuando el terreno pertenece a una empresa hay que pagar el IVA, puesto que se está comprando un activo de la empresa, además también hay que pagar lo que se llama IAJD –Impuesto de Actos Jurídicos Documentales a hacienda.
Respecto a la escritura en notaría aunque el vendedor sea libre de vender su inmueble al precio que considere oportuno, es necesario declarar la compra-venta por el valor mínimo fiscal que marca la Comunidad Autónoma en cuestión.
Espero que te haya servido de ayuda. Un saludo.
Antonio
23/06/2018 at 12:05OK muchas gracias por la respuesta,creo mejor comprar a particular más barato.