La cláusula de gastos de hipoteca: cómo reclamar la tasación de vivienda
En esta nueva entrada en el blog te contamos cómo reclamar la tasación de vivienda en cuanto que es abusivo imponer al cliente que satisfaga íntegramente este importe.
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¿Qué ha establecido el Tribunal Supremo?
La sentencia del Tribunal Supremo para las hipotecas de 23 de diciembre de 2015 declaró la nulidad de la conocida como cláusula de gastos de hipoteca al considerar que la imposición por parte del banco al cliente de abonar todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca es abusiva.
¿Qué ha cambiado con el nuevo fallo del Tribunal Supremo hecho público el pasado 28 de febrero?
El Tribunal Supremo únicamente sentenció en relación con dos recursos que discutían sobre el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, fallando que corresponde su pago a los particulares. Ello no influye en que el banco tenga que devolver el resto de gastos, entre los que se incluye el importe de la tasación de la vivienda.
¿Cómo identificar esta cláusula en la hipoteca?
Estas cláusulas impuestas por las entidades bancarias, de forma generalizada, constan de una redacción similar. El contenido en todas ellas imputa al consumidor bancario el pago de todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca, incluida la tasación del inmueble, como se comprueba en el siguiente modelo.
«QUINTA.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA.- Serán a cargo de la parte prestataria cuantos gastos se deriven del otorgamiento de esta escritura, así como los que puedan producirse, en su caso, a consecuencia de la cancelación, modificación y ejecución de la hipoteca, así como los gastos extrajudiciales y costas judiciales que se ocasionen a la entidad prestamista, incluso honorarios de abogado y procurador aun cuando no sea preceptiva su intervención.
En consecuencia, serán de cuenta y cargo de la parte prestataria los gastos, ya devengados o que puedan devengarse en el futuro, por los siguientes conceptos:
a) Gastos de tasación del inmueble y de comprobación registral de la finca.
[…]».
¿Qué están estableciendo los juzgados y tribunales sobre la devolución del importe de la tasación?
No existe una doctrina uniforme de juzgados y tribunales, si bien la mayoría de las sentencias son favorables a la devolución de este importe. En concreto, para determinar quién paga la tasación de una vivienda los jueces atienden a la finalidad de la misma. En concreto, determinan que esta operación dentro de la constitución de préstamos tiene, entre otras, cuatro principales finalidades.
En primer lugar, que el acreedor o banco pueda, llegado el caso, acceder al procedimiento de ejecución de la hipoteca o de subasta de la misma. En segundo término, con la tasación las entidades bancarias hacen posible que el préstamo sea elegible para su “movilización”, es decir, tienen la posibilidad de emitir bonos hipotecarios u otros productos y obtener un beneficio. En tercer lugar, la tasación acredita el valor real del inmueble que se ofrece como garantía hipotecaria. Y en último lugar, acreditado el valor real del inmueble, el consumidor obtiene la liquidez suficiente para hacer frente al pago de la vivienda.
Pues bien, de no probarse en el procedimiento judicial que haya existido una negociación individualizada entre las partes de cara a elegir al profesional o empresa encargada de realizar la tasación, ni que hubiera habido libertad para elegir por el consumidor la entidad tasadora, se confirma la nulidad de la obligación impuesta al consumidor de abonar en su integridad el importe resultante de la tasación.
Entonces, ¿quién paga la tasación de una vivienda?
Como recientemente se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Valencia, en sentencia de 21 de noviembre de 2017, la tasación es un acto en interés del prestatario, quien indudablemente está interesado en la obtención del préstamo, pero igualmente existe un interés del banco, puesto que según el importe al que se tase la vivienda fijará la cuantía que vaya a prestar. En consecuencia, condenó al banco a reintegrar la mitad del importe.
¿Cómo reclamar el importe de la tasación?
Es conveniente ponerse en contacto con un despacho especializado en reclamaciones bancarias que sabrá informar del procedimiento a seguir. Primero se interpondrá una reclamación extrajudicial ante el servicio de atención al cliente del banco. De rechazar la petición o transcurrir dos meses sin contestación, se iniciará el procedimiento judicial por medio de una demanda, en la que el reclamante estará representado por procurador y asistido de letrado. Además, es un procedimiento en el que se pueden acumular diferentes acciones, como es la devolución del resto de los gastos hipotecarios (registro de la propiedad, notaria y gestoría), reclamar la cláusula suelo y, en su caso, los intereses abusivos (si tienes la hipoteca pagada, lee este artículo).
En definitiva, los usuarios bancarios deben hacer valer sus derechos y reclamar la tasación de su vivienda, ya que es uno de los gastos que están devolviendo los juzgados y tribunales al ser abusiva la imposición íntegra al cliente.
