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La cancelacion de la hipoteca por caducidad

La cancelacion de la hipoteca por caducidad

En esta entrada en el blog te informamos de una situación nada excepcional pero que los usuarios y muchos operadores jurídicos desconocen. Hablaremos de cómo cancelar una hipoteca y, en concreto, de la cancelación de una hipoteca por caducidad.

Los pasos para constituir una hipoteca

Una hipoteca, generalmente, se constituye entre una entidad bancaria y un prestatario, estableciendo un inmueble como garantía en caso de impago del préstamo. El banco suele imponer unas condiciones, en muchas ocasiones abusivas, y si hay acuerdo en los términos principales, como son la cuantía y el tipo de interés, se procede a fijar una fecha ante el notario para celebrar un contrato de préstamo en escritura pública.

Es necesario que se eleve a escritura pública porque tiene acceder al Registro de la Propiedad, donde el registrador inscribirá en el folio correspondiente que esa finca está gravada con una carga a favor de la entidad bancaria. Previamente a ello, el prestatario ha tenido que liquidar el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, en algunos casos, liquidar el impuesto conocido como plusvalía municipal.

¿Quién debe sufragar todos los gastos de constitución de la hipoteca?

Las entidades bancarias durante muchos años se han asegurado de incluir una cláusula en la hipoteca por la que obligaban al prestatario a pagar todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca. Entre ellos, destacan la factura de la notaría, la del Registro de la propiedad, la de la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Desde 2015, tras una ardua batalla judicial, se ha venido declarando por los juzgados y tribunales que es abusivo por parte de la entidad bancaria obligar al consumidor a que abone todas esas facturas. A día de hoy, la jurisprudencia viene confirmando que corresponde el pago de los honorarios de la notaria, la factura del Registro de la propiedad y los honorarios de la gestoría al banco.

Respecto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo recientemente ha confirmado que corresponde el pago al consumidor. Sin embargo, sigue siendo un tema que ofrece discusión y con toda probabilidad será en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea donde se enjuicie de nuevo.

¿Cómo se cancela normalmente una hipoteca?

Las hipotecas suelen tener marcado un plazo de amortización y una vez que el prestatario devuelve el principal más los intereses la deuda queda extinguida. Sin embargo, el reflejo en el folio de la fina registral no se borra de forma automática.

Para cancelar la hipoteca y liberar de cargas al inmueble el Registro de la Propiedad requiere de un acto formal. En consecuencia, si estás en dicha situación tienes que acudir al banco y solicitar un certificado de deuda cero, que te tiene que proporcionar de forma gratuita. En segundo lugar, con ese certificado debes dirigirte a un notario y solicitar que elabore la correspondiente escritura de cancelación. Previsiblemente, este profesional será quien contacte con el banco para gestionar la cancelación.

Una vez que el notario te entregue la escritura deberás liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados mediante la presentación del modelo 600. Por último, acude al Registro de la Propiedad con la correspondiente escritura y el formulario sellado que acredite el pago del impuesto.

Estos gastos que se originan con la cancelación también son objeto de discusión en cuanto el banco los vuelve a imponer al consumidor.

Otra forma de cancelar la hipoteca: la cancelación de hipoteca por caducidad

Consiste en solicitar directamente al Registro de la Propiedad, mediante la presentación de una instancia, la cancelación de una hipoteca por el transcurso de más de veinte años, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

Al solicitar un préstamo por un periodo, por ejemplo, de treinta años, garantizado mediante hipoteca, tras el abonar el principal y los intereses y habiendo transcurrido esos treinta años no se cancela automáticamente la hipoteca, como nos hemos referido anteriormente. Una cosa es el préstamo y otra la garantía real o hipoteca.

El préstamo se ha terminado de pagar pero la cancelación de la garantía real se tiene que efectuar conforme a lo referenciado en el bloque anterior.

¿Puedo cancelar directamente la hipoteca en el Registro de la Propiedad?

Podrá solicitar el levantamiento de hipoteca por caducidad el titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada por la carga. Igualmente, quien acredite la condición de heredero de los titulares registrales, justificando un interés legítimo en la cancelación y siempre que haya trascurrido un plazo de 21 años, esto es, el plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria que se regula en el artículo 128 de la Ley Hipotecaria y un año adicional.

En consecuencia, ya ves que son varias las formas de cancelar una hipoteca. Pero la cancelación de hipoteca por caducidad se lleva a cabo mediante una instancia al Registro de la Propiedad, en muchas ocasiones mediante un formulario normalizado, en el que declares que han transcurrido 21 años y que se encuentra extinguida pero pendiente de cancelación. Para cualquier demanda de asesoramiento, ponte en contacto con nuestra gestoría.

 

3 Comments

  1. Fran
    noviembre 3, 2018 at 1:31 pm

    Buenos días, y enhorabuena por su labor.
    Recientemente me ha sido concedidas una Incapacidad Permenente Absoluta, y el seguro de vida que poseo vinculado a la hipoteca me cubre esta contingencia.
    ¿Qué pasos debería dar para cancelar la hipoteca una vez se produzca la indemnización? Me han dicho que se trata de un seguro de amortización, por lo que la totalidad del importe irá a satisfacer la deuda, por lo que no sé si debo seguir el mismo procedimiento de una cancelación normal o esta indemnización está sujeta a tributación por considerarse ganancia patrimonial. Agradeciendo su respuesta, reciban un cordial saludo.

  2. Maria Teresa Blanco
    diciembre 5, 2018 at 1:19 pm

    Ayer tenía firma en el notario para vender mi casa pero resulta que en una nota extendida, el notario ve que la hipoteca anterior a la mia, no figura la cancelación en el registro. Esta se canceló cuando yo compre la casa en LA CAIXA, al mismo tiempo que se hacía la mia. En la escritura figura que la vendedora inscribiría la cancelación en el registro pero al parecer no lo ha hecho. He intentado solicitar a LA CAIXA la documentación que acredite que esa hipoteca está pagada pero me dicen que por la ley de protección de datos, ya que yo no era la titular de la hipoteca no me lo pueden dar. No tengo manera de contactar con la persona que me vendió la casa. Que se puede hacer? La hipoteca se canceló el 10 de mayo de 2000 por lo que no ha caducado. Por favor, me podrían ayudar?

  3. José
    febrero 6, 2019 at 8:52 pm

    Hola en el 2008 compre un departamento los prestamistas uno está fuera del país y el otro murió pero hice el pago total a un tercero como puedo hacer para la cancelación de la hipoteca ó en cuántos años caduca la hipoteca?

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Opiniones

Mis inquilinos me debían un año de rentas impagadas. AMG Legal llevó todo el proceso hasta que finalmente consiguieron que el Juzgado embargase las cuentas de los inquilinos y pagasen a la fuerza. Muy satisfecha con el trabajo que han hecho porque de verdad pensaba que no iba a cobrar nada.

Pepa H.

Mis inquilinos llevaban dos meses sin pagar el alquiler, me olía que la situación se iba a alargar y les pedí que se marchasen, pero se negaron. AMG interpuso una demanda y consiguieron que en 2 meses abandonasen la vivienda.

Marta G.

Hacía más de un año que mis inquilinos no me pagaban el alquiler, además de que me estaban cargando a mi las facturas del agua y de la luz. Contraté a AMG Legal para que llevasen mi caso. En 3 meses habían abandonado la vivienda y en 6 meses consiguieron que me pagasen todo lo que me debían. Estoy muy contento.

Raul M.

Me hice con una tarjeta de crédito con el banco. Cuando tuve que devolver el importe era tan elevado por los intereses que me estaban aplicando que me fue imposible. Con AMG conseguí llegar a un acuerdo para devolver únicamente el importe que había solicitado a la tarjeta sin ningún tipo de interés abusivo.

Pablo M
Pablo M

Llevaron la cláusula suelo que tenía mi hipoteca. Un perito económico con el que contactaron realizó un informe y finalmente consiguieron que el banco me pagase 6.000 €.

Cris T
Cris T

Yo era administrador de una sociedad y avalé personalmente las deudas, terminando con casi 100.000 € de deuda. Me reuní con ellos para ver si podía acogerme a la Ley de Segunda Oportunidad y así fue. Durante meses trabajaron en mi caso hasta que consiguieron eliminar mi deuda al completo.

Ismael P
Ismael P

Consiguieron que me devolviesen los gastos de formalización de la escritura de mis cinco hipotecas! La verdad es que el proceso tardó bastante pero al final el banco tuvo que pagar por las cláusulas abusivas que pusieron en mis hipotecas sin avisarme.

Luis L
Luis L

Sufrí una caída dentro de un supermercado porque el suelo estaba mojado. Dejé en sus manos la reclamación contra el seguro responsable y consiguieron un dinero que me vino muy bien.

Alejandro B
Alejandro B

La agencia de viajes con la que contraté el vuelo me los recomendó para reclamar la cancelación que había sufrido. No sabía que tenía derecho a una indemnización, pero sólo con enviarles la tarjeta de embarque pudieron conseguirme 400 €

Lidia G
Lidia G